Ortaklığın Giderilmesi Nedir, Satış Süreci Nasıl İşler?

Ortaklığın giderilmesi, birden fazla kimsenin birlikte mülkiyetinde bulundurduğu bir taşınır ya da taşınmaz eşya hakkında malikler arasındaki ortaklığa aynen taksim ya da satış yoluyla son verilmesidir.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu) davası daha çok miras hukuku ile bağlantılı olarak ortaya çıkar. Miras bırakana ait mallar mirasçılarına kanun gereği intikal eder ve mirasçılar artık elbirliği ile malik olurlar. Bunun gibi sözleşmeyle de elbirliği mülkiyeti ortaya çıkabilir. Bu mülkiyet çeşidi malik olunan şey hakkında tüm malikleri bir arada hareket etmeye zorlar. Bu da uygulamada bazı sorunları ortaya çıkarır. Bu sorunların giderilmesi çoğu zaman malın satışı ve ortaklık ilişkisinin son bulması ile mümkün olur.

Ortaklığın Giderilmesi Nedir?

Ortakların iradesi neticesinde aradaki birliktelik olgusunun dava yoluyla ortadan kaldırılmasına ortaklığın giderilmesi denir. Bir taşınır ya da taşınmaz mala birlikte malik olan kişiler bazı nedenlerden dolayı bu durumu sürdürmek istemez.

Bu, anlaşmazlık sonucu ortaya çıkabileceği gibi örneğin bir tarlanın birçok kişinin kullanımına yetmemesi gibi fiili şartlar altında da meydana gelebilir. Hal böyle olunca her malikin kendi paylarına sahip olması veya malın satılarak satıştan elde edilen gelirin malikler arasında paylaştırılması ile sorunun çözülmesi amaçlanır. Bu da ortaklığın giderilmesi davası ile sağlanır. Ortaklığın giderilmesi mümkün olduğu sürece aynen taksim ile sağlanmalıdır. Bunun mümkün olmadığının tespiti halinde ise satış kararı verilir.

Ortaklığın Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası Nasıl Açılır?

Ortaklığın giderilmesi davası sulh hukuk mahkemesine verilecek bir dilekçeyle açılır. Bu dava ortaklardan biri ya da bir kısmı tarafından diğerlerine karşı açılabilir.

Dava dilekçesinde talep konusu malvarlığı hakkında ortaklığın giderilmesine dayanak olan olgular gösterilmelidir. Örneğin davacının diğer maliklerle taşınmazın kullanımına ilişkin iletişim çabalarının sonuçsuz kaldığından bahsedilebilir.

Dilekçede ortaklığa konu malvarlığı hakkındaki bilgilere yer verilmelidir. İlgili malvarlığı bir taşınmaz ise tapu kaydı dava dilekçesine eklenmeli ya da örneğinin tapu müdürlüğünden celbi istenmelidir. Tapuda payları olan diğer maliklere ilişkin kimlik ve adres bilgileri elde varsa bunlar da mahkemeye sunulmalı, aksi halde bu bilgilerin elde edilebilmesi için re’sen yapılacak işlemlerle birlikte gerekli olması halinde tapu ve nüfus müdürlüğüne yazı yazılması ve bu sayede tebligata elverişli adrese ulaşılması istenmelidir. Taraf teşkili bu davalarda önemlidir ve zamanında sağlanmaması davanın uzamasına neden olur. Çünkü tüm taraflara tebligat çıkarılmadan dava hakkında karar verilmesi mümkün değildir. Taraflardan birinin sistemde kayıtlı bir adresinin bulunmaması ya da başka herhangi bir nedenle davadan haberdar edilememesi durumunda ise davacıya kayyım tayin ettirmesi için süre vermesi yönünde de mahkemeden talepte bulunulmalıdır.

Dilekçenin talep kısmında ise taşınmazın mümkün olması halinde aynen taksimine, bu mümkün değilse satılarak ortaklığın giderilmesine karar verilmesi mahkemeden istenmelidir. Mahkeme bunun üzerine davalıların açık kimlik bilgilerinin ilgili tapu müdürlüğünden celbine karar verir. Cevap geldiğinde dava dilekçesi davalılara tebliğ edilir. Davalılar davaya cevap verebilir ve delillerini bildirebilir. Yine dava konusu taşınmazın tapu kayıtlarına izale-i şuyu şerhi koyulur ve tapu kayıtlarının, kadastro krokilerinin ve imar planlarının ilgili yerlerden getirtilmesi sağlanır. Yargılamanın başlamasının ardından mahkemece gerekli görülmesi halinde taşınmaz üzerinde keşif yaptırılır. Bu keşifte kadastro, ziraat ve inşaat bilirkişisi hazır bulunabilir. Bu bilirkişiler raporlarını dosyaya sunar. Raporda taşınmazın toprak yapısı ve tarımsal özellikleri, çevresel faktörler, imar durumu, hissedarlar ve hisseleri dikkate alınarak bölünmesinin mümkün olup olmadığı konuları değerlendirilir. Yine taşınmazın birim değeri çevredeki rayiç, toprak verimi, yerleşim alanlarına yakınlığı, ulaşım ve yapılaşma koşulları uyarınca tespit edilerek hissedarlar arasındaki pay dağılımının parasal karşılığı bulunur. Bu doğrultuda mahkeme tarafından karar verilerek aynen taksim mümkünse bu yolla; bu mümkün değilse taşınmazın tüm takyidatları ile birlikte açık artırma usulüyle satılarak ortaklığın giderilmesine karar verilir ve dosya satış memurluğuna tevdi edilir. Satış sonucunda elde edilecek bedel tapu kaydındaki hisseler oranı ile hak sahibi taraflara dağıtılır.

Davanın açılması için herhangi bir zamanaşımı süresi öngörülmemiştir. Ortaklık devam ettiği sürece dava her zaman açılabilir.

Dava ve Satış Sürecinde Nelere Dikkat Edilmeli?

​​Dava aşamasında olduğu gibi satış aşamasında da kıymet takdiri amacıyla rapor düzenlenir. Satış memurluğu tarafından yapılacak açık artırmaya şartları sağlayan herkes girip teklif verebilir. Ortaklar dava aşamasında, ihaleye yalnızca ortakların girebileceğine de karar verebilir. Bu durumda satış ortaklardan birine yapılmış olur.

İzale-i Şuyu Davalarında Neden Avukat Desteği Almalısınız?

Dava sürecinde taraf teşkili şarttır. Bunun sağlanabilmesi için tüm ortaklara tebligat yapılması gerekir. Tebligatların takibi yargılamanın uzamaması açısından belirleyici olur. Davada bir diğer önemli husus taşınmazın değerinin tespitidir. Doğru değerin belirlenmesi, tüm taraflar için hak kaybını engelleme anlamında kritiktir. Sürecin takibi için bir avukatın hizmetinden faydalanmak en iyi seçim olacaktır.

Daha fazla bilgi için;

https://www.eksenhukukkocaeli.com/gayrimenkul-hukuku/izale-i-suyu-ortakligin-giderilmesi-davasi/